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郑州产业园地产状况分析:从这15个产业园地产项目说起

 房地产行业所谓的黄金发展十年之后,遭遇了有史以来最严厉的调控之后,整个行业"痛苦挣扎",开发商纷纷寻找出路,商业项目、旅游项目、养老项目、农业项目等等等等,似乎都成为了方向。郑州也不例外,外来的"和尚"与本地大大小小的开发商、土豪伪土豪、大佬伪大佬、天使伪天使们纷纷求转型,找出路,于是乎郑州楼市上写字楼项目鳞次栉比,专业市场项目广告堪比当年敌特飞机撒策反传单,新建五星级酒店简直要把裕达砸的找不到影的节奏,规划部门桌案上动则几百几千亩的文化项目、旅游项目投资报告摞起来卖废品都能让几个吃货来顿大餐了……反正,都在抢"资源" 、找"上帝"、求"财神",使劲"圈"呗,不然多浪费"商都"的名号……

(扯的有点远了,回归正题)

咱不提"南天安、华南城,北联东、华夏幸福",不提上海张江、成都置信、五矿、北科建、东湖高新,不提什么"企业自建园区阶段、工业地产阶段、产业地产阶段",不提什么"产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式、综合运作模式",那些太高远,太严肃,咱就吐槽身边郑州以开发商为主体的产业园项目。

一、东区:联东U谷·经开国际企业港、中兴(郑州)产业园

1、中兴(郑州)产业园

位于经开区航海东路与二十二大街交叉口,距离联东项目就几百米。"总占地面积650亩,是集研发、生产、仓储、物流、销售于一体的综合性产业园。其中,一期节能环保及3G通讯项目,占地面积202亩,投资5亿元,涉及3G射频、节能环保、新能源照明等领域。项目运用欧美第四代工业园区规划理念,通过ABP的理念建设中小企业总部基地,以积极性的支持政策为保障,以优质的总部企业为对象,以管理咨询服务为纽带,以PE投资为驱动,以专业的资本运作为导向,打造战略性新兴产业的中小企业上市基地。"

(以上来源自网络)

从富士康的进驻郑州开始,到2014年省、市、区大大们及各大银行行长一彪人物出席世界500强排名387位的 "正威国际"航空港经济实验区十平方公里手机产业的大手笔项目,通讯电子产业一直是河南省招商的重点。不过,还有一些貌似摸鱼的手机产业项目大家很快就能看到了。

作为中兴通讯旗下的产业园项目之一,单单"中兴"的金子招牌的影响力,就不容小觑,不然也不会拿到如此地段的地块,再加上郭大大都接见人家董事长了,不用说肯定是重点工程。

初闻中兴项目的反应是"我擦!TM中兴也搞房地产?",后来一查,果然"中兴发展"产业园投资在国内勉强能提的上名儿,排名30开外的样子,其他地区也有。不过这个不重要,更应关注的是:中兴项目是真的通过企业的集聚实现聚变,还是建好了自己用一部分,给其他配套企业一部分,或者是随便什么企业(答案是肯定的)。

中兴(郑州)产业园目前有以下情况:

1、一期快交房了,主打独栋办公,能否用于生产、研发要看具体建筑设计;

2、产权整栋办理,临街能作为商铺用途的要连上面的基层一块购买,但要单独核价,办理房管局正式联机网签备案合同时再平均;

3、对产业进驻门槛宽松(你应该懂得);

4、贷款招了工商和兴业等,针对不同的客户做30%-50%的首付。

2、联东U谷·经开国际企业港

位于航海东路与二十二大街向东一点,就是双汇郑州工厂北门正对面,项目总规划占地1275亩,一期140多亩,也就是先拿一期做,后边怎么弄你懂得。在联东的项目定位里属于"综合体类"项目,主要规划了两种主要建筑形态,一种多层厂房分割销售,另一种企业独栋,生产、研发、办公都可以。

作为国内产业地产的领军企业之一,联东经开项目的规划、建设、产权以及后期服务应该都不会有太大问题,不过需要注意的有三点:

一是对产业的要求,因为 "U"的微笑曲线两端一端是政府,另一端才是企业,企业如果进驻需要提前了解是否符合经开区的产业规划要求;

二是联东对进驻企业纳税强度有明确要求,前三年要满足280元/㎡/年的纳税强度;

三是就联东的产业地产商模式而言,联东项目普遍的弱点是对产业培育,所以企业进驻了依然要靠企业自力更生,抱团取暖、同行业集中什么的就别考虑了。

二、南区:郑州台湾科技园、中德产业园、瑞孚健康谷·国际医疗电子产业园(瑞孚·空港企业总部)、中国国际红枣产业综合产业园(好想你红枣产业园)

1、郑州台湾科技园

"位于郑州航空港区四港联动大道和102省道交汇处,总规划占地面积2000亩,总建筑面积200万平方米,其中生产1300多亩,生活配套600多亩。项目总投资规模50亿元,总体引进台籍企业200 家、招纳精英企业800-1000 家,建成GDP贡献经济总量过百亿,税收贡献 5 亿元以上,直接就业超10 万人的企业成长公园、产业聚集公园、财富增长公园。分5期开发,一期占地150亩,容积率1.87。园区以生物科技、电子信息、总部经济为主导产业,以"企业独栋、模块建筑、产业公园、商务主尝智慧园区"的创新模式,打造国际化产业聚集示范园区"。

(以上来源自网络)

所谓的航母、旗舰、标杆、高大上项目,曾经的航空港区唯一拿的出手的产业聚集项目(港区另外一个"脸面"是富士康,但非产业聚集项目),省市大大们、省内其他市、区大大们经常观摩的明星项目,光环无数……然而,现在似乎成为了笑谈:一是大股东由某地首富变成了河南某建集团;二是规划2000亩变成了不到150亩;三是管理团队大换血;四是一期不足十万平米工程建了三年没建好;五是所谓的产业集群烟消云散,管你投资还是自用,谁给钱就卖……

具内部人员透漏,郑州台湾科技园主要有几个问题:

一是相关手续至今尚未齐备,三年仅取得三证。之前与客户签订的投资协议承诺可办理按揭贷款,因无法办理预售也无法实现,目前客户要用房子需一次性付款方能交付使用,后来又变成了短期抵押贷款,客户须付50%首付,剩下的与工行签订贷款协议,客户还利息但不还本金。不过好像目前第四证没拿到,现在也无法办理。反正,万里长征结束还早,先把钱收完再说,不给完就不让你用(上面or背后有人例外哦)。

二是交房、质量和物业服务问题,说是要交房,有的连入户门、有的甚至电梯都没装,还有漏水什么的,好像很多与房屋有关的问题在这个项目都有体现。计划2015年开始收物业费,没有院墙、大门……服务嘛,谁用谁知道,你懂得。

三是配套问题,因郑州台湾科技园排污管网尚未与市政管网连接,要办理生产许可证的就该哭了,水嘛没有市政供水就用井水,电嘛依旧临电?

四是投资客购买占比相当高,周边拆迁村民倒是买了不少,正经的生物相关企业一个手就差不多了吧,电子的更少,其他的只能用零零星星形容了。

五是剩下一点点未开发的土地,何时建设没有明确时间,加上高新区一个小工业项目有点经验的跳槽做了营销负责人,照搬高新区项目经验,把规划变了,弄成小户型标准化厂房、降低投资门槛……

以上只能算"窥其一斑"。据传有个投资280多万一两年了,要求退房,让台湾科技园扣一部分费用都行,领导指示:拖着,有钱了再退;更有意思的是某企业负责人定制台湾科技园二期三四千平米的独栋厂房,在产品没定,具体价格没有情况下,于2014年初交了150万,草签了一份约定笼统的协议,约定年底左右交房,随即该企业专门定购了一套300余万的生产设备……该企业负责人在2014年七八月份一看二期还是杂草地,与台湾科技园交涉……危机出现了!台湾科技园一把手出马,在东区某咖啡厅"维稳",承诺把已建成的商铺划一块给其过渡,危机解除!戏剧性的是,后来该企业要用过渡用房时,台湾科技园提出把定制厂房款支付80%方可免费使用,那可是一两千万哪……而建设方案还没影呢。

其实,作为不成熟的开发商开发的项目,更多的可能是赚一票走人,有点责任心和契约精神的还好,否则做企业的碰上无良+无耻的开发商也同样只能自求多福。

2、中德产业园

河南裕港置业有限公司是北京金满盛投资有限公司全资子公司,注册资本1000万元,致力于中国产业地产的开发及运营,立志成为中国首席产业地产专业运营商。北京金满盛投资有限公司已成功投资或直接开发及后期运营管理的产业园区达数十个,遍布北京,上海,苏州等一线城市,累计入驻企业达1500余家,拥有丰富的产业地产开发及运营管理经验。

中德产业园是裕港置业在港区开发的首个医疗器械主题产业综合体项目,位于郑州航空港京港澳高速薛店出口西2公里,总占地约500亩,容积率仅有1.3,总建筑面积近50万㎡,规划有独栋厂房、开放实验室、工业设计中心、企业服务中心、配套酒店、公寓、商业街,是一个综合性现代化产业园。

(以上信息来源于网络)

实际上是新郑市辖区的项目,粘了港区的边,郑州的老板,安阳的老总,本地的设计院……项目一期约100亩,约13万平米,"带院子"的卖点切实的挠到了郑州企业主的痒痒,单户总面积小降低了投资门槛, FM104.1小疯同志搞怪风格的广告轮播,送公寓、送总裁班学习名额……一切的一切,高新区某工业项目销售队伍的操盘,交定金即发*%提成的刺激,将项目做成了快销形式的传统房地产。

对于上文"中国首席产业地产专业运营商"的宣传,其总公司的情况找百度(有惊喜哦),好像张江高科都不在前三,华夏幸福、联东等也才前十有一席位。不过这个对企业投资影响不大,毕竟任何一个企业都可以立志成为世界500强嘛,只是运营管理经验可不是说有就有、说行就行的。

需要关注的依旧是手续、产权、质量及物业服务,至于产业服务、开放实验室什么的,如果没建好、没有签在合同里,就祈祷吧。

3、瑞孚健康谷·国际医疗电子产业园(瑞孚·空港企业总部)

位于京港澳高速薛店出站口往西1.5公里解放路北段,"是以高端医疗器械电子产品研发、孵化、转化生产、展示、交易为主题的综合性项目,是为科技创新型、经营创新型和配套加工型、咨询服务型企业构建的一个产业转型升级的经营平台。以医疗器械电子产业为主导,建设标准化、集约化GMP厂房,共享GMP仓库、实验室,引进国内外著名医疗电子、医疗器械研发企业,形成一个国际性的从事医疗电子科研、转化、生产、展销、企业孵化、专业人才培训、商务服务、生活配套为一体的多功能产业园,项目建成后力争创建国家级医疗器械产业基地。"

"由瑞孚置业统一规划、统一运营的综合化、国际化、低碳化、示范化、智能化、人性化的国际医疗电子产业园和总部办公区,届时将实现创新孵化中心组团、研发型企业组团、总部型企业组团、商务配套组团、以及医疗电子物流功能区五大部分,并配备会展中心、产品展示中心、学术交流中心、独有停机坪等,形成集高科技产品研发、展示、企业孵化、专业人才培训、商务服务为一体的多功能复合型工业园区。"

(以上信息来源于网络)

中德产业园的邻居,由郑州瑞孚实验室装备净化工程有限公司牵头加好几个股东共同投资。上面两段项目介绍以及两个项目名称,应该能看出,拿下土地后投资方对于项目运行思路的混乱,这种现象符合当下经济环境不佳,实业公司纷纷转向其他投资领域的情况。君不见经开区医药物流园一期引进的8家医药批发企业,每家一块地,医药批发企业拿下之后有多少家没资金建设而纷纷找其他企业合作建设的,而现在医药物流园二期招商又开始了,依旧是踊跃争相拿地。

据了解,瑞孚项目的营销是台湾科技园离职基层招商人员操盘。所以,上面两段介绍上的宏伟蓝图,未来也不好说。

4、中国国际红枣产业综合产业园

"位于新郑市薛店镇,南临S102省道,总投资23亿元,并规划了"一区、两心、三园、四组团"。"一区"是一个年交易100万吨红枣及其枣制品交易市场;"两心"即国家级红枣技术研发中心和木本粮博览中心;"三园"是指一个枣博园、一个万果园和一个植物园;"四组团"则包括商贸物流组团、生产加工组团、生态旅游组团和新型社区组团。最终,中国国际红枣产业综合产业园将成为集加工、商贸、旅游、社区等配套服务功能于一体的大型综合项目。"

(以上信息来源于网络)

对于好想你投资红枣产业园的目的是控制其上游,锁定原材料成本,还是其他,不做揣测,网络上已经有很多报道了。想知道的是,目前大量的建筑主体已经封顶,营销团队组建好了么?谁爆点料?

三、西区:郑州电子电器产业园(龙鼎企业中心、嘉图·西城发展基地、金玺·总部港)、企业公园、河南电子商务产业园、北软慧谷·郑州高新企业加速器、易谷·河南文化艺术网商园。

1、郑州电子电器产业园(龙鼎企业中心、嘉图·西城发展基地、金玺·总部港)

"规划1250亩地(一期),总投资30亿元,总建筑面积120万平方米,位于红松路西、枫林路东、莲花街北、新龙路南四条路合围区域。郑州电子电器产业园涉及家用电器及各类配件制造、外包装材料、仓储、物流等行业。10月建成后,将形成配套较为完善的辐射华中、华北地区的中部首个电子电器工业园。郑州电子电器产业园作为高新新城开发的重要组成部分,它的建成将有力推进新区的拓展,将为加快新区建设步伐作出重要贡献,并有力地推动高新区经济社会的快速发展。"

(以上信息来源于网络)

郑州电子电器产业园是格力电子从惠济区转向高新区建厂(惠济不哭,都是为了郑州发展)后规划的配套园区,土地有工业和科研设计两种,工业土地大部分给了所谓的格力配套建厂使用,路边很窄一点工业地块和科研设计地块分别还造就了上面三个项目,也就是郑州高新城建设发展有限公司和臻美置业、嘉图置业、金玺置业联合开发(真正的近身肉搏)。据传索克早前也意向在附近拿地,后来……没后来了。

项目的确是统一规划的,但三个项目内部建筑设计有差别,而外部看起来是一致的,3以上的容积率,惨不忍睹的绿地率(可以用"无"来形容,仅剩路边绿化带目前又成了菜园子),与大学科技园同一个物业服务公司1.8元/㎡的物业费,电费预充值消费……(进驻企业要努力呀)

一是三个项目销售都是配套企业和电子电器企业么?(答案是绝对的)

二是龙鼎项目标准厂房已经交付使用,实地考察进驻企业情况就能了解到底如何(不过做龙鼎销售人员很幸福,写字楼销售员提成1%,中间人还有6‰,再加上内部管理不善,倒房利润很丰厚哦)。嘉图项目15万方的2014年销售任务完成有4万方么?)

三是为什么给三个小公司瓜分?(内幕?)。

四是科研设计用地上的高层能办理预售么?能分割么?(销售人员表示都可以哦)。属实的话同为科研用地的万科美铭项目情何以堪?不过高新城建设向三个项目按建筑面积收取500元/㎡费用冲抵土地使用费,似乎可以怀疑为什么是绿灯的端倪。而且这还不算东方金典的总部企业基地、千禧的中原广告产业园、纽科梦特区等早前的科研用地项目。

2、企业公园

"位于西四环与科学大道交会处向南200米路西,占地约200亩,总建筑面积约40万平方米,为中原首创4C产业综合体(研发、生产、交流、协作),致力于为企业提供研发、生产、交流、协作整体运营解决方案。园区规划高新区首席水景商务独栋、联排车间等高端产品,满足入园企业"厂办一体"、"产研一体"的高端需求。园区还规划了大中小型会务中心、高端产品展销中心、招商洽谈中心、银行、高档西餐厅、员工宿舍、餐厅、酒店等商务配套,满足企业的会务接待、招商洽谈、招商展示等品牌形象展示功能,形成企业研发、生产和商务办公的品牌形象基地。"

(以上信息来源于网络)

前身是环科药业的厂区,在正弘打造高新数码港项目之前就启动了,而且高明的是不用像高新数码港拆迁、变更土地性质那么麻烦。如果赵老板以土地入股,获得的收益恐怕要干很多年医药都不一定追的上;如果是把地卖了,恐怕又的懊悔N久……不过可以肯定的是以工业之名行商业开发之实,不信可以去看博思堂营销推广策略报告。

3、河南省电子商务产业园、北软慧谷·郑州高新企业加速器两个项目,易谷·河南文化艺术网商园(惠济区辖区,算西区吧)

据媒体资料显示:"2011年,郑州市政府在《郑州市电子商务发展规划纲要(2010~2015年)》中提出要支持十大电子商务服务平台建设,按平台建设设备和软件实际投资的20%给予资助;每年选择认定100家左右电子商务重点示范企业,给予一次性30万元的奖励,并鼓励开展万户中小企业电子商务培训。

从2012年起,河南省支持金水区、二七区、高新技术开发区、郑东新区4个区建设电子商务产业园,并计划到2015年在郑州建成10个电子商务示范基地。

郑州高新区管委会设立电子商务产业发展专项资金,2013年至2017年,每年安排3000万元用于扶持电子商务产业发展。同时,入驻河南省电子商务产业园的企业,还可免费使用电子商务产业园及高新区现有软件、动漫、广告、电子商务等各类公共技术服务。"

"河南省电子商务产业园目前已有百度、淘宝、阿里巴巴、甲骨文、中国网库、慧谷、奇虎360、上海锋范、河南瑞之旗、郑州悉知、腾讯微博、新浪微博、友宝科技等20多家龙头企业进驻,中国网库"实体企业单品电子商务产业孵化基地"、 淘宝网"特色中国·河南馆",甲骨文河南密码中心项目、阿里巴巴·河南(郑州)产业带项目、百度河南营销服务中心……到2015年全部建成后,将实现占地100亩、入驻企业100家、产出100亿元、税收10亿元、10大产业服务平台的"五个一"目标。"

(以上信息来源于网络)

……………………这么多省略号都不足以表示该产业园的牛X,但有"大跃进"的嫌疑。反正纳税人的钱砸进去了,希望能切切实实的推动河南电子商务的发展吧。

北软慧谷,唯一的加速器项目,能说说300多平米的三层小楼是干嘛的么?与华晶金刚石有关系么?

至于易谷·河南文化艺术网商园,希望是切切实实玩文化艺术,切切实实的发展电子商务,而不是切切实实的卖办公楼。

四、北区:河南外包产业园、中部港、聚方产业园

1、河南外包产业园

"位于中州大道连霍高速入口向东约4.5公里,占地426余亩,规划建筑面积约60万平方米,一期占地122亩,二期占地184亩,三期占地120亩。建设以信息技术外包服务为主,以软件外包为主要支撑的专业性的中原地区的外包企业聚集园区。以"智慧公园"为服务理念,以国际化的标准、超前的意识、领先的形态,倾力打造一个以总部办公、商业配套、精英居所、星级酒店为一体的综合园区。以云服务平台、物联网、外包产业环境运营平台、系统集成运营平台四大支柱功能构建的中原经济区电子信息行业中心型运营商。公司依靠国际电子信息龙头企业团队、国际产业园区开发建设团队、国内产业环境搭建知名团队、省科技厅高技术孵化器团队、省内知名理念运营团队构建成的五大精英团队。对内打造服务外包产业聚集核心,对外吸引世界500强电子信息企业服务外包合作,对下游发挥孵化器本质培育电子信息类新兴中小企业合作,是国家战略转移新形势下的科技新城运营航母型平台。"

(以上信息来源于网络)

堪比高新区河南电子商务产业园的超豪华+高大上阵容(台湾科技园靠边站),可是建筑的豪华只要肯砸钱就能实现,而"云服务、物联网、外包产业环境、系统集成"哪个是砸钱就能实现的?这四项在国内尤其是省内的发展状况稍微了解一下应该都知道实现的难易。科教用地的性质也决定了只能办理大产权证,而最小1300㎡,15000元/㎡的均价(能优惠10个点以上)的投资门槛,决定了大多数中小企业没能力购买(不过可以1.5元/㎡/天租赁进驻);河南外包产业的现状决定了招商对象事实上的无产业门槛。不过这些都不影响前徐书记11月6日下午的考察,不影响外包产业园11日在希尔顿举行的外包产业大会……

2、中部港

位于中州大道连霍高速入口向东约2公里,总占地900余亩,其中一期511亩,共建设79栋高端商务综合体(另说是390亩,73栋),主打低密度商务办公。2011年面世,请的在成都置信工作过的人做的方案,打了一段宣传后逐渐没了下文,后来好像被永威接手……

3、聚方产业园

位于中州大道连霍高速入口向东约4公里,"郑州聚方科技园有限公司联合清华大学、清华大学河南校友、清华紫荆控股、河南省工信厅共同投资兴建,总用地约45亩,总建筑面积近10万平方米,计划建设成5A级标准的写字楼中心,同时聚集总部经济、教育服务、科技研发、文化旅游种种优势于一身,将建成与郑东新区配套的生态科教新城。从而形成合力,打造一个融知融智,研发创新,优势互补的新材料科技园。"

(以上信息来源于网络)

典型的实业公司不务正业变相搞房地产的,(不外乎是上了个清华总裁班,就成了清华校友了,拉虎皮做大旗的样本,工信厅敢投资?)抛开这些不说,反正成功了又抵干N年实业,不过聚方项目似乎受区位环境现状和郑州市房管局工业用地办理产权政策的影响导致销售陷入困境,而且目前工程建设已近后期,压力不小哦。

五、其他:江西商会中小企业产业园、西雅图创新产业园、劝业·新材料产业园

1、江西商会中小企业产业园

貌似以外省商会名义在河南做项目的可不少,新乡获嘉不有个中原家居产业园也是江西商会名义整的,黄河桥北还有个安徽商会名义整的新农村改造别墅项目,还有晋商项目、闽商项目、浙商项目……不过江西商会中小企业产业园是个小项目,没见什么动静,投资的同样要注意建设手续、产权、质量等,至于后续服务,问上帝吧。

2、西雅图创新产业园

荥阳项目,位于科学大道西绕城高速交汇处西1.5公里,土地大部分已开发,以企业办公名义建了大量的联排和多层复式洋房,市区办公物业都够卖几年了,谁去那办公。需要关注的是:

1、据业内人士消息好像规划证已经被政府部门收回;

2、距离南水北调主干渠1000多米,环评难办;

3、买了标准厂房两三年房产证还没拿到的要注意了,老板是个大概有80岁的美籍台湾老头(你应该懂得)。

3、劝业·新材料产业园

上街项目,占地约132亩,总建筑面积约14万㎡,包括单层独立厂房、3-4层独栋及联排厂房、6层商务办公及孵化中心、1-2层沿街配套商业等多元形态,集生产、仓储、办公、展示为一体的大型全功能工业园区。

标准多层厂房和12米高单层钢构仓房已基本售完,剩下的办公楼、商业部分据多家代理公司消息一直想找代理公司。

结束语做企业不容易,尤其是中小企业,用辛苦钱为企业找个安稳的地儿好好经营是对的,但选择品牌、实力企业开发的产业园会相对安全,有产业园开发运营经验、能为进驻企业发展做出切实努力的也行。企业选择哪个产业园投资兴业,谨慎一点、了解清楚了再出手才不会错,毕竟这也是"生意"。

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